O Superior Tribunal de Justiça (STJ), nos termos da Constituição Federal, tem a função de unificar a interpretação acerca das leis federais. E poucos temas são tão sensíveis para a economia brasileira quanto a interpretação da Lei 8.245/91, a chamada Lei do Inquilinato, especialmente no que diz respeito às locações comerciais.
Recente decisão do STJ no Recurso Especial 1.323.410, no dia 7 de novembro de 2013, é importante por representar um primeiro passo para a solução de um grave problema relacionado às ações renovatórias de contrato de locação comercial, essenciais para a proteção do fundo de comércio empresarial.
Em seu artigo 51, a Lei 8.245/91 exige que o inquilino possua um contrato de locação escrito (ou diversos contratos consecutivos) com ao menos cinco anos de vigência, para poder exigir judicialmente a renovação do acordo. O mesmo dispositivo estabelece que o locatário tem o direito de renovar o acordo “por igual prazo”.
Uma interpretação literal da norma estabelece que a renovação judicial resulta em novo período de vigência por prazo igual ao do contrato de locação. Ou, em se tratando de diversos acordos, por período igual ao do último contrato. Isto é, caso o último período locatício seja de um, cinco, ou dez anos, a renovação judicial deverá prorrogar o acordo “por igual prazo”.
Há tempos, porém, a doutrina e a jurisprudência apontam graves problemas relacionados ao referido raciocínio.
Quando o prazo a ser renovado é muito alto, o proprietário fica com o imóvel vinculado àquela locação por um período muito longo, o que, sob determinado ponto de vista, compromete seu direito à propriedade, na medida em que fica impedido de alugar a terceiros. Também pode não ser de interesse do inquilino comprometer-se com uma locação muito longa, considerando a multa rescisória a ser paga em caso de devolução antecipada das chaves.
O próprio STJ, acompanhando a doutrina especializada, estabeleceu já há algum tempo que a ação renovatória não pode fixar novo prazo de vigência superior a cinco anos.
O prazo de vigência fixado por meio da renovatória traz ainda um outro problema, que diz respeito ao período mínimo a ser estabelecido. Caso o último contrato a ser renovado tenha apenas um ou dois anos de vigência, a renovação “pelo mesmo período” necessariamente resultará em diversas ações renovatórias, apresentadas de maneira sucessiva, para proteger o fundo de comércio.
É importante explicar que uma ação renovatória estabelece um novo período de vigência para o acordo de locação, necessariamente fixado após o término. Como exemplo, um contrato de cinco anos, que termine em 10/1/2014, irá estabelecer um novo período de locação de 11/1/2014 a 10/1/2019 – este prazo não tem qualquer relação com o encerramento do processo judicial em si. Ou seja, o locatário, de tempos em tempos, precisa promover nova ação renovatória contra o locador, mesmo que a ação renovatória anterior não tenha sido encerrada, uma vez que cada processo judicial refere-se apenas a um certo período de tempo.
Caso o período a renovar seja de um ou dois anos, o locatário terá de mover um processo judicial a cada um ou dois anos para proteger seu ponto comercial, o que contraria diversos princípios constitucionais, como o da economia e o da eficiência processuais.
A decisão recentemente tomada no Recurso Especial 1.323.410 é relevante por firmar posição a respeito do assunto, e estabelecer que o período mínimo a renovar é, também, de cinco anos.
Caso tal entendimento se consolide na jurisprudência do STJ, o problema decorrente das renovações por períodos muito curtos estará resolvido, o que evitará o acúmulo desnecessário de processos judiciais e diminuirá os gastos com advogados e perícias.
A decisão representa um benefício importante para todos os empresários do comércio varejista, especialmente no ramo de franquias, e deve ser levada em consideração por todos os juízes e advogados que lidam com ações renovatórias no país.
* Francisco dos Santos Dias Bloch é advogado do escritório Cerveira Advogados Associados e pós-graduado em Direito Processual Civil pela PUC-SP – francisco@cerveiraadvogados.com.br
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